A Chicagói Egyetem az elsők között létesített szociológiai tanszéket, és ennek kutatói a település részletes, körzetekre bontott népszámlálási adatai birtokában kezdték el vizsgálni az egyes társadalmi csoportok térfoglalását a városban. A sorban az első Ernest Burgess 1926-os datálású koncentrikus városmodellje volt, amely tulajdonképpen Chicago szerkezetének leegyszerűsített sémáján alapult. Fő eleme, hogy a városok növekedése koncentrikus körök (éppenséggel Chicago esetében félkörök) mentén megy végbe. Az egyes koncentrikus övezetek eltérő társadalmi csoportoknak adnak helyet. Burgess hét zónát különböztetett meg, ezek belülről kifelé haladva a következők voltak:

A Burgess-féle modell, annak ellenére, hogy lényegében egyetlen város alapján alkották meg, és számos későbbi kritikával illették, meglehetősen elterjedtté vált a városföldrajzban. Az alapvető felismerését, hogy a különböző státuszú társadalmi csoportok elhelyezkedése szabályszerűségeket követ, később sem kérdőjelezték meg. A magyar településföldrajzba Mendöl Tibor a fejezet elején többször hivatkozott Általános településföldrajzán keresztül jelenik meg némileg átalakított formában, és onnan aztán részévé válik még a középiskolai földrajzoktatásnak is. Ebben a modellben belső munkahelyi övről (vagyis city-ről, megfelel a CBD-nek), belső lakóhelyi övről (tulajdonképpen az átmeneti övezet a Burgess-modellben), külső munkahelyi övről (ipari zóna, némi alacsony státuszú lakófunkcióval) és külső lakóhelyi övről beszélünk (hazai viszonyok között elsősorban lakótelepek, illetve más kiterjedt lakóövezetek). Ezeket az övezeteket gyakorlatilag a várostervezési szakma is átvette (amely amúgy is az urbanisztikai gondolkodást meghatározó funkcionális elkülönítés elve alapján működött, vagyis egymástól térben elválasztva helyezte el egy település lakó, központi, munkahelyi és rekreációs funkcióit, nagy kiterjedésű homogén övezeteket hozva létre. De ennek ellenére Magyarországon a piaci tényezők, elsősorban az ingatlanpiac hiánya miatt 1990 előtt a zónák között jelentős funkcionális keveredés volt tapasztalható. Budapest és részben a hazai vidéki nagyvárosok is éppen ezért igen izgalmas kísérleti terepei voltak a városok belső szerkezetével kapcsolatos kutatásoknak az 1990-es években, amikor a piac erői elkezdték formálni a korábban kialakult városszerkezetet. Ladányi János, Szelényi Iván, Elisabeth Lichtenberger, Kovács Zoltán és újabban Egedy Tamás kutatási alapján jól ismerjük ennek a folyamatnak a részleteit is. Tulajdonképpen az mondaható el, hogy kedvező táptalajra lelve szinte mindazon történések megismétlődtek, amelyek az 1920-as évek Chicagóját is jellemezték: slumosodás, gettóképződés, vagyoni alapú szegregáció, lepusztuló és felértékelődő városrészek, city-képződés, az elővárosok robbanásszerű fejlődése.

Visszakanyarodva a chicagói iskola humánökológiai modelljeihez, Burgess elméletével szemben igen hamar megjelent egy rivális elképzelés a városok szerkezetének alakulásáról. Homer Hoyt 142 amerikai város szerkezetét elemezve és a lakások átlagos értékét térképezve arra a következtetésre jutott, hogy a városok szerkezetét a szektorokra alapuló modell sokkal inkább leírja, mint a koncentrikus körök rendszere. Az ún. szektormodell alapja, hogy a városok fejlődése során a központokban tulajdonképpen a különböző funkcióknak egyfajta keveréke jön létre, majd a bővülés során az egyes funkciók egy-egy szektor mentén kezdenek egyre több és több teret foglalni. Ezeknek tengelyét gyakran fő közlekedési pályák képezik. Ennek fő motivációját nem a Burgess által leírt keresleti tényezők jelentik (vagyis hogy az egyes társadalmi csoportok hol keresnek maguknak lakóhelyet) hanem a kínálatiak, vagyis hol épülnek fel a számukra megfelelő ingatlanok.

A harmadik klasszikus modell Chauncy Harris és Edward Ullman nevéhez fűződik (1945). A többmagvú város modellje azon alapszik, hogy a legtöbb valódi nagyváros nem egyetlen CBD körül fejlődött ki koncentrikusan, hanem több, korábban önálló mag körül kialakult részek összeolvadása révén jön létre. Ezeknek a magvaknak az elhelyezkedése és növekedése különböző tényezők által meghatározott, mint például az a tény, hogy bizonyos tevékenységek csak meghatározott körülmények között települnek (például az ipari üzemnek vasúti összeköttetésre van szüksége), hogy a hasonló tevékenységek gyakran földrajzilag is egy helyre tömörülnek a kooperációból és a közelségből fakadó előnyök kihasználására, továbbá, hogy más tevékenységek éppen ellenkezőleg, kizárják egymás egy környéken belüli jelenlétét.

A neoklasszikus közgadaságtan követői által megalkotott ún. trade-off modell a városok belülről kifelé történő koncentrikus bővülésén alapul, amelynek hajtóereje a befektetők hozzáférése a belváros közeli területekhez, illetve ennek költségvonzatai. Lényege, hogy az egyes tevékenységek jövedelmezősége összefüggésben van azzal a távolsággal, amely a területet a város központjától elválasztja, azzal jellemzően fordítottan arányos. Vagyis minél távolabb van például egy irodaház a városközponttól, annál alacsonyabb díjat lehet felszámítani a bérlőknek, tehát a befektetés jövedelmezősége annál kisebb. A zónákat az alakítja ki, hogy a kapcsolat nem egyformán szoros a különböző tevékenységeknél, vagyis minden területnek meglesz az a jellegzetes tevékenységi formája, amelyből aránylag a legnagyobb profit érhető el.

Európai hátteréből kiindulva Philip Mann 1965-ben egy tipikus brit középváros modelljét alkotta meg Burgess koncentrikus alapjaira építve, olyan tényezőkkel is kalkulálva, mint az uralkodó nyugati szelek, amelyek a lakó- és ipari negyedek elhelyezkedését befolyásolják. Kearsley modelljében szintén Burgess-ből indul ki, illetve igyekszik kiterjeszteni Mann eredményeit általánosabb feltételek közé, tulajdonképpen annak Észak-Amerikára érvényes kiterjesztését alkotva meg.

James E. Vance 1964-es „urban realms” (városi övezetek, vagy akár városi „tartományok”) modelljében a San Francisco-i agglomeráció (amely földrajzi fekvése miatt, tudniillik, itt egy tengeröblöt határoló, erősen tagolt földterületről van szó) alapján fogalmaz meg általános észrevételeket, már egy autóra alapozott társadalom keretei között. Tulajdonképpen a többmagvú modell továbbfejlesztésével arra a következtetésre jut, hogy a kiterjedt városi agglomerációkban olyan félig-önálló új, viszonylag jól körülírható urbánus zónák emelkednek ki, amelyek mindegyike már saját belvárossal rendelkezik, így a hétköznapokban szinte független a központi CBD-től. Ezeket nem az eredeti modell, hanem annak továbbfejlesztése kapcsán gyakran nevezik edge-city-nek (peremvárosnak) is, érzékeltetve, hogy a tradicionális, monokultúrás lakófunkció egy bonyolultabb, tagoltabb struktúrának adta át a helyét az agglomeráció számos pontján.

White 1987-ben alkotta meg modelljét, már előretekintve, a 21. század városáról. Ebben egyfajta kísérlet történik a korábbi modellek szintézisének megteremtésére, a szerkezet tartalmaz szektorális, koncentrikus és többmagvú elemeket egyaránt. Az általa elkülönített zónák a következők:

A városok belső viszonyaira mindig két különböző erő lesz hatással: a piaci viszonyokban a társadalom spontán, autonóm folyamatai, a lakosság és a vállalkozások helykeresése tükröződik: mindkettő keresi az ideális (lakó/telep)helyet. Ezzel együtt, de talán helyesebb, ha azt mondjuk sokszor ezzel szemben hatnak a közösségi tervezés és fejlesztés energiái: olyan célok megvalósítása érdekében vetik be őket, amelyek a közösség értékválasztása szempontjából jelentősek, de a piaci szereplők céljaival nem egyeznek meg, így erre forrásokat sem biztosítanak. A közösségi tervezés legfontosabb általános célja napjainkban talán úgy fogalmazható meg, hogy egyszerre kell versenyképes, élhető és fenntartható települést teremteni (lásd még a sikeres városról írtakat) – ezek a célok egyébként inkább kiegészítik, mint kizárják egymást.

Ennek érdekében az egyik legfontosabb részcél az ésszerű terület-felhasználás. Ennek persze van egy piaci aspektusa is, de ott ahol a vállalkozók éppen nem látnak fantáziát egy terület hasznosításában, vagy a hasznosításról vallott elképzeléseik alapvetően eltérnek attól, amit a polgárok közössége – kevésbé fellengzősen ez a város vezetését jelenti – elképzel, akkor ott közösségi erőforrások mozgósítására van szükség annak érdekében, hogy az egyes helyek megtalálják a lehető legjobb funkciót. Napjaink átalakuló városi tereinek többségét a belső kerületekben kell keresnünk. A közvetlen belvárosok esetében általában kevés a tervezők, vagy akár az ingatlanbefektetők mozgástere, hiszen itt nagy értékű ingatlanok vannak: az újvilági (amerikai, kanadai és ausztrál) valamint újabban japán és kínai települések esetében ez általában magasépületeket, felhőkarcolókat jelent. Európában a városok belső magja többnyire történelmi, műemlékekkel telezsúfolt, védett terület. Éppen ezért azokban a városokban, ahol a kellő kereslet megvolt, a belvárosokon kívül épült ki jelentősebb irodanegyed: Frankfurtban az egykori városfal helyén húzódó körutak mentén, Párizsban egy önálló városnegyedbe tömörülnek (La Défense).

Sokkal több feladatot adnak a White-féle stagnáló, de helyesebben voltaképpen Burgess-féle átalakuló zónák (ideértve a koncentrikus modell harmadik, ipari zónáját is). Ez az a terület, amely az utóbbi évtizedekben a leginkább differenciált fejlődési pályákat járta be, városról városra különbözve. Itt mind a piac, mind a közösség talál terepet a beavatkozásra, rehabilitációs programok indítására. A cél tulajdonképpen közös: az alulhasznosított területek újbóli bevonása a város vérkeringésébe. Az alulhasznosított, vagy hasznosítatlan területeket barnamezőknek nevezzük. Ezek eredeti funkciójukat mára nagyrészt elvesztették, és sok esetben számos problémával terheltek: környezetszennyezés, bonyolult tulajdonviszonyok, társadalmi feszültségek kapcsolódnak hozzájuk. Szűkebb értelemben csak az egykori ipari, közlekedési vagy katonai objektumokat nevezik barnamezőnek, de egy másik – bár nem általánosan elterjedt – megközelítés ide sorolja a környezetéhez képes alulhasznosított lakóterületeket, de eredetileg szociális célokat szolgáló ingatlanok (kórházak, iskolák, akár templomok is) kerülhetnek ebbe a kategóriába. Ilyeneket pedig szép számmal találunk az átmeneti zónában és a vele határos ipari övezetben.

Ezek a terek megteremtik a lehetőséget olyan átfogó programok indítására, mint a londoni Docklands-projekt, a berlini fal helyén a két városrész „varratának” megteremtése egy új városközponttal (Potsdamer Platz), vagy akár, ha már Berlinben vagyunk, a nemrégiben bezárt Tempelhof-repülőtér újrahasznosítására vonatkozó elképzelések. Budapesten példaként hozható fel a milleneumi városközpont: a Nemzeti Színház, a mellette épült Művészetek Palotája, és ettől északra húzódó újonnan beépült iroda- és lakóépületek egy olyan területen, ami korábban raktáraknak, rakpartnak, vágóhídnak és iparvágányoknak adott helyt. A lakóterületek rehabilitációja jellemzi a budapesti Korvin-szigony projektet vagy az egykori zsidónegyed átalakulását – utóbbi egyben az örökségvédelmi és üzleti szempontok ütközésének is szemléletes példája.

A jelentősebb barnamezős programok általában a funkciók diverzifikálására, sokszínűbbé tételére törekednek. Ezzel nem csak a környezeti és gazdasági értelemben vett fenntarthatóság felé tesznek lépéseket, hanem azt is igyekeznek elkerülni, hogy a ma rehabilitált területek holnap újra barnamezővé váljanak. A rehabilitált városközpontokban általában olyan lakóingatlanok jönnek létre, amelyek már áraik révén is a tehetősebb rétegeket vonzzák. A belvárosi lakásokat elfoglaló új csoportok ráadásul inkább a fiatalok közül kerülnek ki: számukra elfogadható kompromisszum a kicsi, de drága lakás, hogy ha olyan helyen fekszik, ahonnan elérhető a nagyváros minden izgalma és szolgáltatása. A folyamatot dzsentrifikációnak (gentrification) nevezzük, a beköltözők a yuppie-k, akik nagyon gyakran dinkie-k is egyben…. Feloldva a rövidítéseket: olyan fiatal középosztálybeli, vagy ennél magasabb hátterű családból származó, jellemzően fehérgalléros munkavállalók (young urban professional), akik a „double income no kid” (vagyis dupla jövedelem gyerek nélkül, két keresős családmodell, ráadásul jellemzően két jó fizetésre) elvét vallják.

Szintén a belvárosok felé mozgó, de jóval kevésbé magas árfekvésű helyeket keresnek a városi kreatívok. Az előbbieknél fiatalabb, alacsonyabb jövedelmekkel rendelkező csoport, akik (egyelőre) még nem a jól fizetett céges állások hátterével rendelkeznek. Tágabb értelemben ide számíthatjuk az egyetemistákat, az önálló vállalkozásukkal próbálkozó fiatalokat, illetve mindazokat, akik számára a városok nyüzsgő élete jelentett e inspirációk és a kapcsolatok fontosabbak a státuszszimbólumokban megnyilvánuló anyagi értékeknél. Tulajdonképpen a város-rehabilitáció „pionír-társulásainak” is tekinthetjük őket (a biológiából kölcsönzött kifejezéssel), hiszen még jóval azelőtt megjelennek, hogy megszületnének a fent említett magas presztízsű új lakóingatlanok. Így gyakran régi lepusztult bérházakban, akár egykori ipari ingatlanokban kialakított egylégterű lakásokban, loftokban (hogy aztán a modern és elit belsőépítészek közreműködésével tervezett loftok csillagászati összegekért cserélnek gazdát a felsőbb osztályok tajgai között) találkozhatunk velük – Budapesten ez a mára már idegenforgalmi nevezetességgé vált romkocsmák világa.

Ezek a folyamatok persze nem tüntették el az átmeneti zóna hagyományos jellegzetességeit, a slumokat és a gettókat, ugyanakkor a belvárosi közeli helyeken gyakran csökkenti a kiterjedésüket. A településrészek életciklusa azonban a maga könyörtelen logikájával működik, és Európában a slumosodás súlypontja átkerül a hagyományos belváros peremi helyekről a korábbi modell munkás-lakásainak térségére. Ez nem csak Magyarországon, hanem Európa számos más országában is a háború utáni nagypaneles, tömbházas beépítésű, napjaink igényeinek elég nehezen megfeleltethető lakótelepek. A probléma részben generációs jellegű: a hetvenes években tömegesen elkészülő lakásokba beköltöző fiatal családok mára már nyugdíjas korúak, sok esetben elköltöztek. Helyükre pedig alacsonyabb státuszú népesség költözött be. Ezek a sivár, városközponttól távoli monofunkciós lakónegyedek nem vonzóak a fiataloknak, így a belváros esetében vázolt megújulási utakra kevés az esély. Ehelyett ezek ma igen gyakran gettósodnak: Magyarországon még inkább csak szociális különbségek vannak (bár ebben is megjelenik már az etnikai elem, akár a budapesti Havannna-lakótelepre, akár miskolci Avas-lakótelepre gondolunk), de a bevándorló háttér igen erőteljesen jelenik meg az etnikailag egyre heterogénabbá váló Európában. Németországban török és délszláv, Franciaországban elsősorban arab és afrikai eredetű közösségek alakultak itt ki. Utóbbi esetében aránylag gyakran kerülnek címlapra ezek a külvárosok, évről évre szinte rendszeressé váló összecsapások történnek itt a rendőrség és a munkanélküliség valamint a kirekesztettség érzése miatt tiltakozó lakosok között. A megoldás nagyon nehézkesnek tűnik, mivel építészeti szempontból a lakótelepek átalakítása nehézkes, így vonzó lakóingatlanok teremteni itt szinte lehetetlen. A német út e tekintetben talán a leghatékonyabb, de egyedi adottságok miatt nem követhető. Mivel az egykori NDK-t alkotó szövetségi államokból körülbelül egy millió német vándorolt nyugatra az egyesítés után, és mivel ezek a városok a továbbra is magas munkanélküliség miatt nem igazán vonzóak a bevándorlók számára, jelentős mennyiségű panellakás maradt üresen. Ez lehetővé tette panelházak, egész lakónegyedek elbontását, amely városképi, rehabilitációs és egyéb céljain túl a túlkínálat megszűntetésével segít normálisabb viszonyokat teremteni az ingatlanpiacon is.

Európán kívül a slumosodás egészen más dimenziókat ölt. Ha a nyugati nagyváros bizonyos részeire azt is mondjuk, hogy erkölcsileg és építészetileg leavult, mint mondjunk az afrikai, ázsiai és latin-amerikai metropoliszok határában terjeszkedő, elképesztő méretű nyomornegyedekre? Ezekben az országokban a népességrobbanás és a vidéki életlehetőségek hiánya anélkül hajtja emberek millióit a városokba, hogy ott legalább reményük lenne a tisztességes megélhetésre. Hajlékaik a legelemibb létfeltételeket is nélkülözik, negyedeikben sajátos törvények uralkodnak, ahová a rendvédelem sokszor be sem teszi a lábát - legfeljebb, mint azt Rio de Janeiro-ban láttuk néhány hónapja - páncélosokkal és légitámogatással megerősítve... Amikor a fejlődő világ urbanizációjáról beszélünk, akkor érdemes mögötte világszerte százmilliók nyomorát is látnunk.

Elsősorban az elővárosok a terepei egy másik tipikus, a posztmodern városfejlődést jellemző folyamatnak, a „luxus-gettók” kialakulásának. Az elnevezés kissé pejoratív és pontatlan, hiszen nem gettóról van szó, az elkülönülés alapja pusztán a vagyoni státusz. A magas társadalmi osztályok úgy kívánják távol tartani maguktól a városi élet problémáit, hogy lakóhelyükül zárt közösségeket (gated communities) választanak. Változatos módon sorompó, kerítés vagy akár falak szolgálják az elkülönülést, és noha nálunk is megtalálhatók az ilyen alapon szervezet lakóparkok (például Piliscsabán a Magdolna-völgy) igazi hazájuk mégis csak Latin-Amerika, ahol a nagyon erőteljes társadalmi polarizáltság és az igen-igen rossz közbiztonság hívta őket életre.